在20世纪90年代，伴随着房地产大潮的汹涌澎湃，伴随着一个个新兴社区的拔地而起，“业主”、“物业”、“物业管理”这些全新的概念，被越来越强烈地灌输到了中国老百姓的耳朵里。

　　当房子这种特殊的商品把一批又一批的人变成了业主，被计划经济时代的思想观念约束了几十年的中国人，一时间还没有真正意识到出现在手中的这张产权证会给整个社会带来多么大的变化。万通集团董事局主席冯仑说：“这是一件很有挑战性的事情。由于商品房的大量出现，人不再依附于单位的住房，人可以自动地流动，由此带来一个最有意思的现象，就是社会的基层细胞，社会管理的基层细胞，开始发生一个根本性的变化。”

　　“所谓物业管理，主要还不是说管安全、管卫生，”万科企业股份有限公司董事长王石说，“实际上在计划经济时代居委会也要管卫生、安全的。区别主要是，商品房社区把业主的权力集中起来成立起来一个组织，由这个组织来聘请物业管理公司，替业主们打理小区，这种性质是完全不一样的。”在20世纪80年代，万科就已经是中国最早引进物业管理机制的企业之一，王石当然十分明白个中的真谛。

　　但是，在当时的历史环境下，真正搞清楚了这些新词含义的人并不多。人们头脑中可以用来和这些新词进行参照的，还是那些根深蒂固的词汇，比如“街道”、“居委会”等等。

　　“居委会”的历史可以上溯到20世纪50年代早期，它是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。通常一提到居委会，人们脑海里就会浮现出一群热情的大爷大妈形象——他们是社区里最熟悉各家各户情况的人；他们不时向大家传达一些最新“精神”，大到选举人大代表，小到打扫卫生、消灭虫害；他们戴着红袖标四处巡逻，随时准备与进入社区的小偷和违法游商作斗争；居民家庭内部或者邻里之间有了纠纷，他们又常常会扮演调解人的角色……

　　几十年来，居委会在办理居民的公共事物和公益事业，调解民间纠纷，维护社会治安，协助有关部门作好公共卫生、计划生育、优抚救济工作等方面发挥了重要作用。然而随着福利分房制度向商品房制度的转变，以高层建筑和多层建筑为主的住宅小区大量出现，楼高了，人多了，事杂了，居委会有限的人员分身乏术。更重要的是，居民生活水平提高了，对社区生活提出了更高要求，而其中很多是居委会无力实现的。正是在这种背景下，物业管理被引入中国。
　
　　归根结底，产权的变化是物业管理产生的根本原因。当房屋产权不再属于单位而属于个人时，业主才有可能将自己对物业一部分的处分权委托给物业管理企业，让物业管理企业提供相应的服务，从而提升业主的居住品质，保护业主的物业财产价值。物业管理服务包括房屋维护、修缮，社区保洁、保安、绿化，全体业主共同居住秩序的维护等等，这些都需要专业的技术和人员。

　　拥有600多年历史的蔡屋围，是深圳历史最悠久的老村之一。从2000年开始，蔡屋围实施了“城中村”改造计划。如今，这里已经面貌大变，成功融入了金融中心区。物业管理的引入，在蔡屋围的改变中发挥了重要作用。

　　蔡屋围原先脏、乱、差现象较为严重。开发商在对农民房进行改造之后，从2000年开始引入自己的物业公司，这也是深圳市第一家进驻“城中村”的物业公司。在没有物业公司之前，蔡屋围的治安由派出所派保安管理，卫生由居委会负责，其他如租房、乱设摊点、公共设施维护等都没有人管。物业公司进入后，按照专业化的管理模式运作，并吸纳了很多本村子弟在经过培训后担任物业管理人员。没过多久，片区的治安、卫生、绿化等状况就大大改善。

　　蔡屋围的村民陈先生说：“以前村里道路坑坑洼洼，垃圾到处都是。现在就不一样了，每天都有人清扫，巷道每周还用水洗刷两三遍。尽管每平方米要交0.8元的物业管理费，但因为环境好，我们的租金也比其他农民房高，早就把交的钱赚回来了。”

　　到2002年，北京、上海、广东、山东、辽宁等省市的物业管理覆盖面已达50%左右，深圳市物业管理覆盖面已超过90%。当时全国有物业管理企业2万多家，从业人员超过200万人。然而，由于物业管理缺少法律规范，各地物业管理活动遵循的是地方建设部门制定的一些规章制度，有的甚至是物业管理公司自己制定的制度。

　　2003年6月，国务院正式颁布了《物业管理条例》，这是中国出台的第一部关于物业管理的行政法规。此条例的出台，标志着中国物业管理行业从此进入了法治化、规范化发展的新时期。

　　建设部住宅与房地产业司高级工程师王玉平介绍，《物业管理条例》在7个方面维护了业主和物业管理企业的合法权益：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位必须通过招投标方式选聘物业管理企业进行物业管理；公共建筑和公共设施用途不得随意改变；业主拖欠物业费，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉；物业管理企业服务内容、物业服务收费必须在合同中写明；物业服务收费按国家有关部门制定的物业收费办法执行；维修资金专款专用；业主可以自主选择物业管理公司。

　　对于绝大多数居住在城市里的中国人来说，买下一套商品房可能要花费他们多年甚至一生的积蓄。正因如此，他们更希望能拥有一个舒适的居住环境，对小区的物业管理水平也有着很高的期望。然而这种高度期望值却往往与目前整体还不成熟的物业管理机制发生矛盾，于是近些年来，物业公司和业主之间的纠纷出现了逐年上涨的趋势。据北京市朝阳区法院立案庭庭长郎团聚介绍，上诉到该院的物业管理案件从2002年的194件升至2005年的2713件，三年间激增了10多倍。而在该院审结的2140件物业管理纠纷案件中，物业公司起诉业主索要物业费的为2021件，占到此类案件的九成以上。

　　在物业管理纠纷类案件的法庭上，多数坐在被告位置上的不是物业管理企业，而是业主。造成这一现象的一个重要原因是：作为单个业主，无法获得有效的原告身份。一个看上去很复杂的法律概念“建筑物区分所有权”成为不少业主的“绊脚石”。其简单的解释是，业主对于自己的居室享有专有所有权，而对绿地、电梯等建筑物附属设施只享有共有所有权。所以，对于社区中的绿地侵占、电梯不通风等涉及社区共有财产的问题，单个业主就无法以个人名义出来主张权益。在与物业公司的抗衡中，这成了业主先天的“软肋”。

　　一位专业律师说：“物业公司是为整个社区服务的，只有绝大多数社区业主投票认为它有问题，才能对其解聘。所以现在业主维权必须通过一个社区组织，即业主大会以及由业主大会所选出的执行机构业主委员会。只有代表组织能主张社区共有财产的所有权，并且能决定解聘社区的物业公司。”

　　现实的情况却不容乐观，业主的代表组织并没有大规模地发展起来。北京市建委有关负责人介绍说，截至2005年底，北京市共有3032个住宅小区，由2000多个物业管理公司管理服务，但其中只有440个小区成立了业委会，占小区总数的14.5%，还有超过85%的小区没有成立业委会。

　　2005年10月，北京市朝阳区法院对辖区内57户长年拒交物业费的业主进行了强制执行。朝阳法院执行庭称，被执行人均是长时间不交纳物业费，并在物业起诉、法院判决生效的情况下仍不履行的业主。

　　“我不是不交物业费，几次叫物业给我们修房子都不来，我凭什么交费啊？”被执行人之一王某谈起拒交物业费的原因时怨气颇多。法官则建议他对物业不满意可以起诉，但不应不履行判决。

　　一家门户网站进行的有6094人参与的在线调查显示，在回答“如果您对小区的物业公司的服务不满，您会采取什么方式解决”时，56.63%的业主都选择了“拒交物业费”。舒可心号称“玩”出来的维权专家。1999年，他买下了当时北京知名的外销高档公寓朝阳园的一套87平方米住宅，从此开始了他的维权之路。2001年，为阻止开发商夜间施工，舒可心精心策划了全国第一个业主以和平方式“大闹”房展会事件，迫使开发商通过谈判、协商的方式解决了问题；2002年，舒可心带领业委会要求开发商重新核算公摊面积，结果将不合理的公摊面积减少了1100平方米，从而为业主们共省下了1000多万元房款……随着舒可心在维护业主权益方面研究、实践的日渐深入，他的名气也越来越大，许多小区都慕名请他去做讲座、当指导，他几乎成了一名专职的“维权顾问”。

　　在维权的过程中，舒可心始终在思考与开发商和物业公司打交道的策略、方法和技巧。他一直主张以理智的态度，通过谈判来解决问题、达成双赢，因为谁也不可能单方地获取最大的利益而不考虑对方的利益。至于拒交物业费，他认为这并不是表达业主对物业不满的有效方式，而且实际上会损害其他业主的利益。

　　北京市建委物业管理处处长刘刚说：“目前围绕物业发生的纠纷多数属于开发建设期间遗留问题的反映，这类问题主要包括擅自更改规划、不按标准建设配套设施、房屋质量不合格、面积缩水、公用面积分摊有争议等。另外，物业服务质量不高、收费标准不明、财务收支不能及时公布或明示也是侵害业主合法权益的一大问题。”

　　2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《物权法》。这部法律对业主委员会的职能、业主和物业服务机构的关系等作出了明确规定。同时《物权法》还从维护业主的合法权益出发，明确规定了业主的建筑物区分所有权，即业主对住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。

　　从某种意义上说，业主和物业公司的关系，较之以往居民和居委会的关系要紧密得多。这就好比人与人之间的关系，距离太近了，自然免不了磕磕碰碰。而物业管理全面引入中国不过十多年时间，它的发展与完善还需要一个更长的过程。随着未来物业管理行业市场化程度的进一步提高，物业管理企业在服务观念和服务方式上的不断进步，业主与物业的关系将会更加顺畅、和谐。