三、房地产市场若干影响因素分析

1．物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升

物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济景气、通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。

相对于资产价格的货币贬值，一定会推动人们自觉或不自觉地去“以币求货”，以规避辛辛苦苦积累起来的货币资产“缩水”风险。而购房，在银行按揭贷款的放大作用下，恰好能够最大程度地满足这种规避货币贬值的需求。相对于资产价格的货币贬值有可能导致购房需求的加速膨胀。

2．从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市

为应对目前物价上涨过快的趋势，稳定通货膨胀预期，防范通货膨胀的发生，今后一段时期必将继续施行从紧的货币政策。央行将可能采取提高存款准备金率、继续小幅加息等宏观调控措施，保持流动性适度偏紧。我们分析，从紧的货币政策环境，对房地产市场将产生一定的影响：一方面，加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；另一方面，即使考虑到加息的因素，目前房地产市场的投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资、投机作用有限。

在目前的物价环境和货币政策环境下，房地产市场的需求结构将发生变化。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。加息使得中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制，同时还面临着开发企业将资金成本转嫁到房价中的可能。因此，加息增加了购房成本，弱化了中低收入者满足自住需求的购房支付能力。

另一方面，高收入者投资投机需求将积极入市。一是高收入者的边际消费倾向低，随着收入的不断增加他们将越来越多的资金用于储蓄和投资。二是由于通胀的压力，使得高收入者宁愿将资金以资产的形式保值增值，这将促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式。三是目前房价等资产价格提高很快，资金成本远远低于投资回报，导致投资性买房需求在信贷资金的支持下进一步放大，严重推动了投资需求。

3．资金流动性过剩对房价上涨起了推波助澜的作用

　　我国出现的流动性过剩，直接原因是国际收支特别是贸易顺差持续扩大的结果。国际收支较大顺差的状况短期内难有改变，这意味着，流动性过剩问题在今后一段时间仍将持续存在。持续的流动性过剩导致了资本市场迅速膨胀，迅速推动了国内资产价格的攀升，资产价格处于高位震荡状态。由于我国的资本市场不发达，投资渠道有限，大量的资金追逐保值增值性良好的房地产，这部分需求形成了房地产市场上强劲的购买力。因此，资金流动性过剩加剧了房地产投资需求的入市，推高了房价。

4．外资投资国内房地产市场呈扩张趋势

近年来，美国、欧洲、日本等世界主要经济体的持续低利率政策，使得世界范围内资金流动性过剩问题凸现，资本的跨国流动异常活跃，大量国际游资流入国内，投资房地产是其中的重要途径，主要有两个驱动因素，一是国内房价仍然保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报。二是基于对人民币升值的预期，投资房地产作为获得套利收益的一个渠道。外资进入我国房地产主要有以下几种方式：一是直接收购房地产，以非住宅物业为主；二是设立外资房地产公司或参股国内房地产开发企业，介入购买土地、房地产开发等环节；三是通过地产基金进行投资。外资投资房地产主要集中在东部一线城市，如北京、上海、深圳等地，并开始逐步向一些二三线城市扩张。